【购买期房须知】 – https://www.youtube.com/watch?v=U70RmdaiKDc 购买期房(楼花)好处良多，既不用与卖方协调迁入日期，又省却了一连串交易的繁琐程序。一般的新楼买卖程序都是有效率及较少保养维修的事宜要处理，因所有的装潢都是全新的，必需的设备也一应俱全。不但如此，发展商可提供买家一些诱人的激励，例如为买家提供部分印花税资助，家俱套餐优惠和部分律师费的资助等。 在楼宇未建成前就购买，或会令人感到奇怪及有风险，但视乎市场行情，您买入的楼宇有机会在完工后大幅升值。这是因为您将按照签署买卖合约时的市值购入物业，而非期房完工时的市值。因此，不论您购入新楼宇是为了投资或是自住，购买期房也是一个务实和吸引的选择。 购买期房的交易程序与「常见」的楼宇买卖是有很大的分别。您将需要确保您所委托的代表律师有处理卖买新楼宇的经验，并能识别及指导您解决可能经常出现的内在风险和陷阱。 预付费用和交易期限 从市场上卖出期房前，发展商一般会收取大约2,000英镑的预付费用，但各个发展商的收费不一。预付费用会在交换合约时在应付予发展商律师的按金中扣除。由于购买期房的需求量一向都很大，发展商将设立合约交换期限，此期限一般是由您的代表律师收到卖方律师的合约包起计的21天或28天。因此，您的代表律师必须行动迅速，确保您能赶上此期限，以避免因错过期限而被没收按金。 按金及合约款价 当双方交换合约后，交易会具有法律约束力。在此阶段，发展商将由代表律师收取楼价总额的10%。有些发展商可能要求收取其余的按金或分期付款的款项，以用作建设的成本，而合约会有所列明。此外，合约通常会明确规定律师代表将作为“代理人”持有这些款项，意指发展商的代表律师收到按金后可发放给发展商。在您交易期间，虽有法律的约束力保障，但仍可能发生很多事情，例如，发展商可能因破产而被清算资产。因此，您的代表律师必须清楚明白交易时会遇到的风险，及采取相应行动以保护您已缴付给发展商的按金及其他款项。 一般而言，期房的担保供应商将担当按金的担保人，以免买家因发展商破产或其他欺诈的原因，未能完成交易而损失按金。但有些担保供应商最多只会担保楼价的10%或100,000英镑(以较低者为准)。 因此，当您答应缴付不受担保的其余按金或合约款价，在同意付款前，您必须仔细考虑发展商的规模和声誉。在发展商的合约约束下，您亦可考虑要求律师行代表客户保管这笔不受担保的按金或款项，直至交易完成为止。 转让 有些投资者可能希望在期房完工前，将合约转让出售给其他人以获取利润。这或许是非常吸引的选择，因您在完工前就可从交易中得到利润和原来的订金(以及任何已支付的款项)。此外，您亦可以免付印花税和房屋署和土地注册处费用。然而，如果这是您的本意，您必须确定合约允许这样的做法。 作为转让中的卖方，值得注意的是，不能因为转让已经完成就什么都不顾。如果您的买家未能完成交易，那么发展商可以合法地要求您继续完成交易，您将需要承担任何违约利息和通知费用。但实际发生的情况极少，因为开发商只会没收已付的订金，然后将房产重新出售。 作为转让中的买方，有时很难获得按揭贷款，很少贷款人在这些交易中提供融资。因此，一般情况下，买方需用现金为购买资金，这当然也规限了卖方的潜在市场。 按揭 买方在没有按揭要约的情况下交易是很常见的，因为距离成交的日期还有一段长时间，而按揭要约的申请到期日一般比成交日期早，大多数贷款人只会提供有效期最长为6个月的要约。因此，谨慎起见，买方应从预计完成日期起计最多6个月前开始申请贷款。您亦要与您的财务顾问联系，他们将能为您提供更具体建议。 在此具有法律约束力交易中，其中一个风险因素就是不能保证你能够在完成交易前能够成功借贷。当然，个人因素也许会有影响。因此，向您的私人财务顾问查询清楚是很重要的，他将会为你建议有关贷款的计划，让你可顺利完成交易。 当发展商送达完工通知书时给你的代表律师时，您将要付楼价尾数。因此，如您需要按揭贷款融资，您必须确保在交易日前得到有效及已执行的按揭贷款要约。 完工通知 发展商的代表律师会送达完成通知书给您的律师，以确认期房大致上已完工。一般合约规定在大约10个工作日内整理您的财务，并让您的代表律师处理交易完成前必要的工作及查册，以准备完成交易的程序。 在成交前，合约会保证您有检查物业的机会，去查看是否有任何需要在交易完成前纠正的棘手问题。合约一般规定，如发生任何小问题，发展商是有义务在交易完成前或完成后，尽快纠正这些问题。但因为是基于义务，合约规定不能因为这些问题而延迟交易。 交易完成时，您将需要支付楼价的余额，除了预付费用，订金，按金以及您迄今已支付的其他款项。这些款项中通常会包括草拟最终文件的费用（发展商律师最终修订的租约或转名文件的费用），第一笔的管理费以及按照您拥有业权的日期比例，来收取相关物业的地租。 最后期限日 最后期限日是合约中保障买方和发展商双方所设的日期。一方面，发展商无法确切保证期房何时会完工，他们只能预计期房大约会完工而设立一个合约订明的最后期限日。承建商的供应和运送的延误，以及英国的天气也有可能导致施工延迟。因此，发展商希望将此日期包括在合约中，以保障他们免受意料之外的延误所引致的损失。另一方面，买方也不希望因合同没有列明发展商的完工期限，而陷入进退两难的境地。如发展商遵循《建筑商消费者守则》，则合约中的最后期限日会设定为预计合约订明交易完成日期起计12个月。基于上述原因，合约中协商的最后期限日，很少或甚至不会有其他谈判的空间。若发展商未能在该日期之前送达完工通知书，则您可选择取消合约，而任何订金和已支付的其他订金将退还给您。 如果您对此有任何疑问，或与新建物业有关的任何事宜，请联系Jasper Yeung at jasperyeung@lcplawyers.com.hk 或者联络我们捷领华信咨询集团的专业顾问。
